Hoci počet predaných novostavieb klesá, cena bytov naďalej rastie. Dôvodom je nedostatočná ponuka, ktorá drží kupujúcich pod tlakom. Výpredaj za akciové ceny sa tak zatiaľ nekoná.
“Očakávam krátkodobý výrazný pokles cien bytov. Viem si predstaviť, že ceny bytov klesnú o 20 percent pri drahších nehnuteľnostiach,” povedal pred nedávnom minister hospodárstva Richard Sulík. Umocnil tak obavy z toho, že realitný trh sa bude vyvíjať podobne ako po kríze z roku 2008.
“Kto chce riešiť bývanie a má dobrý a stály príjem, urobí dobre, ak si o dva, tri mesiace kúpi byt,” odporučil dokonca R. Sulík potenciálnym kupujúcim vo vysielaní TV Markíza. Situácia na realitnom trhu je mimoriadne citlivá nie len pre kupujúcich ale aj predávajúcich. Viacerí majú ešte v pamäti roky 2008 a 2009, keď ceny realít klesali ročne o 20 až 30 percent.
“Ekonomika sa kvôli pandémii potáca, ľudia žijú v neistote, či budú mať prácu. Ich budúce príjmy sú veľkou neznámou. Dôležité rozhodnutia, akým je aj kúpa nehnuteľnosti, odkladajú. Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie vyčkávajú aj v nádeji, že o pár mesiacov kúpia byt lacnejšie,” naznačuje aj analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Zároveň však dodáva, že spoliehanie sa na rýchly plošný prepad cien bytov môže byť “čakaním na Godota”.
Presné čísla o krízovom predaji ešte nemáme k dispozícií. O predaji v apríli máme len odhady. “Môžeme sa baviť zhruba o 70-percentom prepade dopytu po kúpe nehnuteľností,” naznačuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Údaje za prvý štvrťrok vrátane marca, keď sa prejavili krízové oparenia, však už máme. Na prepad cien to zatiaľ nevyzerá.
Podľa štatistík spoločnosti Bencont Investments sa v prvom štvrťroku v Bratislave predalo 607 bytov, čo je o 20 percent menej ako priemer z minulého roku. Spoločnosť Lexxus dokonca eviduje medzikvartálny pokles až o takmer 40 percent.
Aj napriek poklesu predaja bytov sa však ich cena ďalej zvyšovala. Priemerná cenovka predaných bytov dosiahla 3070 eur za meter štvorcový, čo je medziročne viac o 11,6 percenta. Cena tak prvý krát prekonala hranicu tri tisíc eur.
Dôvodom je nedostatočná ponuka. Počet voľných bytov v novostavbách v Bratislave ku koncu prvého štvrťroka klesol na 1704 bytov. K dispozícii je tak vôbec najmenej novostavieb v doterajšej histórii. Ponuku tvorilo len 84 projektov (resp. etáp jednotlivých projektov).
“Za posledné dva roky došlo k evidentnému poklesu počtu projektov. Začiatkom minulého roku predávalo byty 108 projektov a v roku 2018 až 125 projektov. Viac než 30 percentný prepad počtu aktívnych projektov za posledné dva roky je odzrkadlením povoľovacích procesov, ktoré v Bratislave zastavujú veľkú časť novej bytovej výstavby,” vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Na trh v prvom štvrťroku pribudlo 237 nových bytov v rámci dvoch nových projektov a troch nových etáp už etablovaných projektov. Najväčším prírastkom bola ďalšia etapa projektu Slnečnice s 111 voľnými bytmi.
Záujem medzi kupujúcimi je najmä o lacnejšie byty. Prudko sa vypredávajú cenovo najdostupnejšie projekty ako Ovocné sady, BORY bývanie, Slnečnice, Galvani Home. Záujem je aj o Galvaniho dvory a Nuppu.
Prvý štvrťrok tak priniesol ďalší rast nedostatku bytov na trhu, ktorý trvá už posledné dva roky. “Tento nedostatok sme sa pokúsili zhmotniť v pomerovom ukazovateli medzi aktuálnou ponukou a aktuálnym dopytom, ktorý hovorí o tom, na koľko mesiacov by vydržala ponuka bytov v danom období vzhľadom na počet predaných bytov,” uvádza spoločnosť Bencont.
Napríklad, v rokoch 2013 a 2014 vystačila zásoba bytov pri danom predaji na 12 až 20 mesiacov a cenový rast bol blízko nuly, dokonca aj v záporných číslach. Následne v roku 2015, keď začal dopyt po bytoch rásť rýchlejším tempom ako ponuka, sa tento ukazovateľ prepadol pod kritickú hranicu 12 mesiacov. To znamená, že zásoba bytov by nevydržala ani na jeden rok.
Stimulovalo to cenový rast, ktorý medzi rokmi 2015 až 2018 dosahoval niekedy až dvojciferné čísla. Situácia sa zhoršila v rokoch 2019 a 2020, keď do ponuky prestali pribúdať nové projekty v dostatočnom množstve a previs dopytu nad ponukou bytov sa ešte zväčšil. “Mesačná zásoba bytov sa nachádzala medzi šiestimi až deviatimi mesiacmi a cenový rast sa zvýšil na 10-15 percent medziročne,” uvádza Bentocn.
“Pokiaľ nedôjde k zvýšeniu tempa výstavby nových bytov, a dopyt bude naďalej prevyšovať ponuku, tak by sme za štandardných podmienok očakávali ďalší nárast cien,” naznačuje analytik R. Bruchánik.
Uvedený vývoj poskytuje odpoveď na otázku, či slovenský trh s novostavbami čaká masívny výpredaj. Zatiaľ to tak nevyzerá. Medzi krízou spred 12tich rokov a súčasnosťou je veľký rozdiel. Vtedajší prepad predchádzal prudký boom realitného trhu, keď ceny konštantne rástli dvojciferným číslom, miestami presahujúcim až 30 percent. Rast cien vtedy predbehol rast kúpnej sily obyvateľstva, čo nafúklo realitnú bublinu. Dnešné ceny nehnuteľností sú pritom len o desať percent nad úrovňou roku 2008, zatiaľ čo platy vzrástli až o 51 percent. Analytici ani Národná banka Slovenska preto dnes bublinu trhu nevidia.
Pred finančnou krízou navyše dochádzalo k masívnej výstavbe nových bytov. Ponuka sa nestihla vypredávať a zásoby sa hromadili. V období vypuknutia krízy developeri držali tisíce voľných a dostavaných bytov, ktoré museli predať, aby dokázali plniť svoje záväzky. Tak vznikol výpredaj, ktorý spôsobil prepad cien.
V súčasnosti k tomu nedochádza. Naopak bytov je nedostatok. Developeri sa poučili a predaj nových projektov spúšťajú po etapách. Nie sú nútení zbavovať sa nepredaných bytov. “Cez 90 percent bytov sa predáva z papiera, pričom ich dokončenie, a teda aj inkaso kúpnej ceny, je naplánované až o dva tri roky,” pripomína R. Bruchánik. “Na mieste je dokonca aj predpoklad ďalšieho zníženia ponuky, keďže vírus spôsobil spomalenie stavebného, ale aj povoľovacieho procesu, čo znamená nízky počet nových bytov v nasledujúcich rokoch,” dodáva analytik.
Prepad cien bytov o 20-30 percent nehrozí ani podľa Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií. “Dnes takéto niečo nevidíme. Realitný trh absolútne nezamrzol, stále sa realizujú obchody,” uviedol. Ak by podľa neho mala klesnúť cena nehnuteľností, tak časť predávajúcich z trhu jednoducho odíde, stiahne sa a počká si na dobu, kedy bude zase priaznivá situácia. Nevytvárali by tak tlak na cenu smerom nadol.
Iná je situácia na sekundárnom trhu, teda pri predaji starších bytov. Tu je pokles cien viac pravdepodobný. Už pred koronakrízou viacerí upozorňovali, že ceny sú tu nadhodnotené. Navyše časť bytov je určená na prenájom, po ktorom dopyt aktuálne poklesol. Majitelia bytov, ktorí sa ocitnú vo finančných problémoch môžu byť preto nútení predať byty aj pod cenu.
Ďalší vývoj na realitnom trhu bude závisieť od toho, ako dlho bude trvať súčasná epidemiologická situácia a ako úspešne sa podarí rozbehnúť ekonomiku. A to nie len na Slovensku, ale aj v zahraničí. “Ak sa úspešne podarí v nastávajúcich mesiacoch ekonomiku opäť naštartovať, realitný trh bude naďalej fungovať bez väčších zmien,” predpovedá R. Bruchánik.
“Ak sa tá situácia zlepší v priebehu najbližších mesiacov, môžme hovoriť o tom, že tá situácia na realitnom trhu sa vráti do toho predkrízového stavu a nebude mať táto situácia zásadný vplyv na dopyt a na ceny,” súhlasí aj J. Palenčár.
[investujeme.sk; 26/04/2020; Peter Apolen ; Zaradenie: Bývanie]
